羊城晚报记者 董柳 通讯员 刘娅

广州一位市民买房后却发现，这里曾发生过命案，起诉称是凶宅，要求解除合同、退还定金。而法院调取刑事案件档案后发现，201房曾发生过凶杀案，凶案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋，凶案发生后被隔成两间，而涉案房屋南侧正好与201房相邻。这种情况下，涉案房屋是否算发生过非正常死亡事件？《房屋买卖合同》能否解除？广州市白云区法院13日介绍了这宗案件的办理结果。

2020年5月，蒋某经中介某鸿公司介绍，向张某购买广州市白云区某小区房屋，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某承担。

次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋曾发生凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元，张某不同意，于是蒋某起诉到法院。

法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。根据涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

那么，这种情况下，涉案房屋是否算发生过非正常死亡事件？《房屋买卖合同》能否解除？

法院认为，根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

原告主张被告出售的涉案房屋存在质量瑕疵，要求解除《房屋买卖合同》。法院认为，本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。根据民法典相关规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。

法院指出，合同解除后，被告应返还定金20万元给原告。因被告交付的涉案房屋存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失6万元合法合理。

广州市白云区法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。被告上诉后，广州中院二审判决驳回上诉、维持原判。

法官表示，“凶宅”是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素或是灵异事件频传的建筑物。“凶宅”属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的告知义务还是根据诚实信用原则，出售人在出售案涉房屋时均应向购买者告知上述信息，由购买者自己决定是否购买。如果出卖方明知而故意没有将上述信息告知，故意隐瞒了真实情况，从而影响购买方的正确判断，最终作出违背自己真实意思的表示，其行为构成欺诈。购买者在法律规定的期间内，可以向法院请求撤销买卖合同。

来源： 羊城晚报

房主将发生过命案的房子隐瞒卖出，买家过户后得知退房被拒，法院咋判的？

湖北仙桃，一买家花300000元购买一套二手房，过户登记办完后得知，曾有一女子在涉案房屋被谋杀。买家认为自己购买了“凶宅”，要求卖家返还房款。但卖家不同意，买家愤怒之下将其诉至法院。许某看到一则出售房屋的告示，觉得面积及价格还算不错，便主动联系卖家陈某。不料陈某也好说话，两人很快签订了房屋买卖合同。

涉案房屋作价30万元，一次性付清。同年6月，两人办理了过户手续。之后，许某就搬到房屋内居住，也逐渐跟邻居熟悉起来。但在8月份的时候，邻居却告诉了许某一件惊人的事情。有个女子在许某购买的房屋里被谋杀。许某听后虽然将信将疑，但也心有余悸，赶紧找当地警方核实。

得到肯定答案后，许某不敢在涉案房屋居住，赶紧找陈某退钱。但陈某好不容易把房子卖出去，当然不愿意退款。协商未果后，许某赶紧把陈某诉至法院，请求撤销合同并返还房款。

看到这里，你觉得涉案房屋是“凶宅”吗？许某有权以涉案房屋系“凶宅”为由撤销双方的买卖合同吗？“凶宅”并非法律上的概念，在法律上没有明确规定。但它也不是封建迷信，是人们追求喜庆吉祥和趋利避害心理的现实反映，在一定群体内被基本认可。

根据司法实践的情况，构成“凶宅”需要同时满足两个条件：（1）去世之人的死亡形式不正常，比如谋杀、跳楼自杀等。生老病死是自然现象，是正常的死亡形式。（2）死亡地点与房屋有关联，比如在屋内自杀过被谋杀、从屋内向外跳楼自杀等。

在本案中，许某向警方核实，确实涉案房屋内的一名女子被谋杀。很明显，根据前述分析，涉案房屋构成“凶宅”。虽然“凶宅”本身不影响许某的居住安全，但它会影响许某的心理，继而影响涉案房屋的市场价格。所以，从常理看，涉案房屋是不是“凶宅”会严重影响许某的购买意愿及房屋的销售价格。

本案中，陈某作为出卖人，明知涉案房屋出现过非正常死亡事件会影响许某的购买意愿，但他并未主动向许某告知。陈某的行为属于负有告知义务却刻意隐瞒事实的欺诈。许某有权请求法院撤销双方的买卖合同。

该法同时规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。所以，法院判决撤销买卖合同后，陈某向许某返还房款。同时，过户产生的契税，同样由陈某向许某返还。

本案的发生提醒我们，日常交易中，一定要遵守诚实信用原则，如实告知对方涉案标的的真实情况，免得事后出现纠纷。当发现对方隐瞒与交易相关的重要事实时，一定要及时主张权利，法律不保护躺在权利上睡觉的人！对于本案，你怎么看？

卖“凶宅”隐瞒实情是否应该承担法律责任？

二手房交易过程中，买家最怕的就是买到凶宅。那么何为“凶宅”？

“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。人们普遍认为这类房屋是不吉利的，这往往不是所谓的迷信，而是买方认为居住在这种环境中会对自己的心理造成影响，产生不良状态。也正是由于人们的忌讳，此类房屋很难出手，卖方产生隐瞒实情的想法也就不足为奇。但如果买方在房屋交易完成之后知道房屋情况，卖方需要承担法律责任么？

案例：2013年，汤女士和胡先生达成了房屋买卖合同，约定汤女士花98万元购买胡先生的一所房子。合同中明确规定，卖方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。而就在汤女士支付完首期款之后，却打听到，2011年该房层发生过租客跳楼自杀事件。于是找到胡先生，由于协商未果，汤女士将胡先生告上法院。

经法院审理认为，卖方胡先生的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗，违反的诚实信用原则。于是判决撤销房屋买卖合同，除了退换房款之外，还应赔偿汤女士损失5000元。

“法律应该尊重善良的习俗。”忌住“凶宅”是我国民间传统，是社会上一种善良无害的风俗。所谓“凶宅”可能会导致买房人心理不安，足以影响买方的购买决定。而从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，卖方应当负有“凶宅”信息等负面关联信息的披露义务，卖方若违反这一义务，买方理应获得权利救济。

因此在此案例中，卖方未妥善披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买方享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买方损失的，卖方应当承担损害赔偿责任。

“凶宅”如何判定？

对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。按照一般理解，至少满足以下几个要件：一，房屋内发生的死亡事实必须客观存在。如果只有捕风捉影的各类传说，不能简单地认定为“凶宅”。二， 发生的死亡事件非人为因素造成, 即俗称的“横死”。如由健康原因导致的病死或老死均属于正常死亡。第三，由于特定事件的影响, 多数人不愿购买此房屋居住。

卖家如何避免卖出“凶宅”带来纠纷？

从以往案例来讲，产生纠纷的原因均因卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实。根据诚实信用原则，卖方理应将房屋曾发生过的事实告知买房，由买方作出选择。如卖方表示已经告知，应承担举证责任。

卖方可以明确说明这栋别墅是凶宅，愿意低价出售。可能会吸引一部分并不介意房屋的历史的购房者愿意低价购买。但注意，法律对撤销合同有实效的限制，当事人应当在知道或者应当知道撤销之日起一年内行使撤销权，逾期则不能在要求撤销合同。

（以上回答发布于2016-05-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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