简而言之，刚需可以不论外地是否有贷款了，改善型可以加杠杆换房了。（视觉中国/图）

2023年9月1日，上海、北京同时宣布“认房不认贷”。至此，北上广深四个一线城市均开始全面实施“认房不认贷”政策。

京、沪两地住建委、央行分支机构、国家金融监管总局当地监管局等机构联合发布通知，即日起优化当地个人住房贷款中住房套数认定标准。也就是说，上海、北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。

根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，按照新的认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

房产新政前北京首套首付比例是普通住宅35%、非普通住宅40%，二套首付比例是普通住宅60%、非普通住宅80%。上海首套房首付比例不得低于35%，二套普通自住房首付比例不得低于50%、二套非普通自住房首付比例不得低于70%。

就在此前一日，8月31日，央行、国家金融监管总局联合发布通知，将全国首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%。

沉寂了许久的中介是最先活跃起来的人，他们纷纷在微信朋友圈转发了这个“重大利好”。

一位北京房产中介告诉南方周末记者，他连夜给客户打了电话，告诉他们，“这是你们未来两三年最好的机会，错过了就要做好以后卖不出去的心理准备”。

一位上海中介告诉南方周末记者，她手里正在交易的两个订单都发生了变化。一单是保利西子湾的刚需房，总价320万，贷款200万。政策一出，客户提出不考虑贷款，马上全款过户。主要就是担心房东跳价，“这个房子原本就是捡漏房”。

第二单是改善型房源，总价六百多万，挂了几个月，意向客户正在看房，消息一出，业主要求加价20万。

这位中介解释，像保利西子湾这样的刚需房，很大一部分客户群体就是刚刚来上海定居的外地人，如毕业不久的大学生、做小生意的小夫妻。

过去，上海执行的政策是，只要在全国范围内有贷款记录，在上海购房就算是二套。这部分群体中很多都在外地有贷款记录，如果“认房不认贷”落地，这部分群体的购买力就被释放出来了，是刚需房的新增客户。

改善型群体则是意料之中受影响最大的一部分人，过去只能买两三百万元的房子，现在卖掉自己的老破小，可以加杠杆买一个面积更大的房子。

北京情况也类似。一位北京中介告诉南方周末记者，他这两天的看房都排满了，主要有两部分客户，原本计划买三四百万老破小的刚需客户，如今对学位有了要求，可以加价200万买海淀带学位的刚需房。

另一部分是改善型住房的客户，这里面很大一部分人是买新房的，“几个新楼盘今天都卖爆了”，他向南方周末记者分享了几张照片，9月1日晚上十点钟有新楼盘的大厅仍然坐满了人。

这些新楼盘纷纷贴出营销海报，主打“涨价”预期。据界面新闻报道，位于北京通州的项目招商璀璨公元宣布从9月2日起全线上调价格2%。金地壹街区项目宣布“自9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”。华润置地位于北京的长安润璟项目也打出了“72小时不打烊”的标语。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示，从政策影响看，肯定是“利好改善，刺激刚需”。

他解释，过去“认房又认贷”，北京、上海的二套房基本都是70%-80%的首付比例。另外，只要任何其他城市有过房贷记录，哪怕是18线小县城贷款过，也没有三成半或四成成首付名额了，必须五六成首付起步。

按北京此前的政策，以普宅而言，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600万元计算，那就是在首付阶段可以少支出150万元。

如果是非普通住宅，首付分别是首套40%，二套80%，一套600万的房子，首付可以少240万。

“认房不认贷”的新政，对于改善类需求将带来切实作用。从北京近年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

张大伟判断，“未来两个月，北京上海的房价有望上涨10%，二手房成交量有望单月在8月份的基础上上涨100%，但进入10月后，市场可能逐渐消化存量需求、再次平稳”。

南方周末记者 罗欢欢

责编 张玥